Riksbanken måste sänka räntan och politikerna halvera momsen för att få i gång byggandet av nya bostäder. Uppmaningen kommer från fastighetsveteranen Hans Wallenstam – som också varnar för fler konkurser.
När kommer nästa räntesänkning från Riksbanken – och hur många blir det? Frågan diskuteras flitigt bland bedömare, hushåll och företag.
En sektor är särskilt räntekänslig: fastighetsbolagen.
Hans Wallenstam, vd på fastighetsbolaget som bär hans efternamn, uppmanar Riksbanken att fortsätta att sänka räntan.
– Riksbanken har inget val. De måste sänka räntan. De har börjat med en sänkning och det är klart att de måste fortsätta. Annars knäcker de ju företag och privatpersoner, säger han.
Så sent som i maj sänktes styrräntan till 3,75 procent. Men vid mötet i juni valde de fem riksbankscheferna att avvakta.
Hans Wallenstam är kritisk till beslutet.
– De ska ha hängslen och livrem innan de sänker och jag kan tycka att de borde våga lite grann för det är många privatpersoner och bostadsrättsföreningar som går på knäna just nu, säger han och spår ytterligare tre sänkningar det här året.
Nästa räntebesked kommer den 20 augusti. Därefter har Riksbanken ytterligare tre räntemöten inplanerade. Det sista bara några dagar innan julafton. Centralbankens egen prognos, räntebanan, pekar på två till tre ytterligare sänkningar i år. Spår konkurser
Wallenstam äger hyresrättshus och kontorsfastigheter, främst i Göteborg men också i Stockholm och Uppsala. Enligt Hans Wallenstam har många av företagets kommersiella hyresgäster det tufft just nu, vilket speglas i att antalet vakanser stigit.
– Räntan har bitit för dem i och med att investeringstakten har fallit, samtidigt som BNP-tillväxten i Sverige är nere på väldigt låga siffror.
Hans Wallenstam spår att konkurserna kommer att stiga den närmsta tiden, bland annat eftersom många företag nu måste betala tillbaka skatten som de fick skjuta upp under pandemin.
– Den får ju många avbetalningsplan på nu, och det kommer många företag inte att klara av, säger han.
Konkurser kommer även att drabba fastighetsbranschen, enligt Wallenstam. Värst tror han att det går för konkurrenterna som bygger bostadsrätter och hyr ut kontorslokaler i förorter i Stockholm där fler väljer att jobba hemifrån, vilket gör att företagen inte behöver lika stora kontor.
– Företag som har kommersiella fastigheter i förorter kan få det svettigt, precis som bostadsutvecklare som bara håller på med bostadsrätter, säger Hans Wallenstam.
Han uppskattar att värdet på fastighetsbeståndet bland svenska noterade fastighetsbolag har fallit med 15 procent under inflationskrisen i kronor räknat. Tar man även hänsyn till att priserna har stigit med 20 procent så är fallet egentligen ännu större, påpekar Hans Wallenstam.
– Det har ju skett en väldigt stor värdenedgång som man inte pratar om, säger Hans Wallenstam. ”Återköpen är en droppe”
Intervjun med Hans Wallenstam sker på telefon. Strax innan har fastighetsbolaget släppt sin rapport för årets andra kvartal. Aktien steg efter rapportsläppet då förvaltningsresultatet var bättre än väntat. På tisdagen fick aktien ytterligare fart efter att analyshus höjt riktkursen.
Allt är inte jämmer och elände. Hans Wallenstam beskriver de senaste årens kris som en västanvind jämfört med fastighetskrisen på 90-talet. Under årets första hälft steg företagets hyresintäkter, samtidigt som kostnaderna sjönk jämfört med samma period förra året.
Hans Wallenstam spår att företaget går mot ljusare tider efter att nybyggnation ökade något generellt i Sverige under det första kvartalet jämfört med samma period förra året.
– Alla siffror är bättre. Vi har till och med startat mer produktioner nu än på ett par års tid, och det känns väldigt roligt, säger han.
På måndagen meddelade bolaget också att styrelsen beslutat återköpa aktier.
Om läget ser bättre ut – varför använder ni pengarna till återköp och inte till investeringar?
– Under de senaste åren har vi återköpt aktier för 150 miljoner kronor och vi investerar tre miljarder kronor om året, så återköpen är en droppe jämfört med vad vi investerar för, säger Hans Wallenstam.
Han säger samtidigt att det är svårt att hitta lönsamma projekt.
– Hyrorna är högre än vad de har varit och vi måste vara säkra på att efterfrågan finns på de högre hyresnivåerna. Du kan inte bygga vad som helst för då kommer inte folk att hyra dem, säger Hans Wallenstam.
Är det svårt att hitta lönsamma projekt?
– Ja, du börjar se i lite mindre städer att det börjar stå lite tomma lägenheter här och var, så man måste vara väldigt, väldigt noggrann med var man producerar, och det finns ju inte hur många unika lägen som helst.
Enligt Hans Wallenstam står 235 000 svenskar just nu i företagets bostadskö.
Vad tänker du om att så många står i kö?
– Det är ju hemskt. Vårt företags största samhällsuppgift är ju att få igång produktioner. Det är det viktigaste vi kan göra, säger han.
Wallenstam byggde nya bostäder i Solberga under 2017.
I veckan har tidningen Hem och hyra rapporterat om att hyresförhandlingarna i Stockholm startat. Kravet från de privata värdarna uppges vara en höjning med drygt 15 procent nästa år. Kravet är därmed högre än ifjol. Då landade höjningen till slut på knappt 6 procent.
Wallenstam vill inte kommentera de privata värdarnas krav men påpekar att hans företag har kommit överens om höjning på runt 5 procent nästa år.
– Jag har redan en tvåårsöverenskommelse med hyresrättsföreningen som gäller även nästa år, säger Hans Wallenstam. Vill se politiska beslut
Förutom att Riksbanken sänker räntan måste även politikerna göra sitt för att få igång produktionen av nya bostäder, anser Wallenstam. Han vill bland annat att de slopar eller åtminstone halverar momsen på 25 procent på bostadsproduktion.
– Jag tycker inte att det är schysst att staten skickar en räkning på 25 procent till landets bostadsbyggare. Precis som andra länder borde Sverige klassificera bostäder som infrastruktur så att man kan ha en annan momssats, säger Hans Wallenstam.
En sådan åtgärd skulle inte nödvändigtvis minska statens skatteinkomster, hävdar Hans Wallenstam.
– Även om man halverar momsen så skulle man få in lika mycket pengar eftersom det skulle byggas dubbelt så många bostäder, säger Hans Wallenstam.
Det finns mer som politikerna kan göra för att hålla nere kostnaderna för bostadsbyggare och bostadsägare, till exempel att ha samma byggregler i alla kommuner.
– Alla kommuner har olika regler för olika saker. Det går aldrig att hitta en serieproduktion på bostäder utan varje projekt är unikt, och det är klart att det kostar pengar, säger han.
Ett annat problem är att regelverken gör att det tar tid att bygga bostäder.
– Från det att vi får en markanvisning, till exempel från Stockholms kommun, så tar det ju sju till tio år innan folk flyttar in. Under de åren måste vi betala ränta på projektet innan vi kan börja tjäna pengar, säger Hans Wallenstam.
Bostadsbyggandet i Sverige
Byggandet av nya bostäder, både hyresrätter och bostadsrätter, har fallit kraftigt de senaste två åren. I år spår Boverket att antalet påbörjade bostäder uppgår till 27 000. Det ska jämföras med över 70 000 för två år sedan.
Enligt Statistiska centralbyrån (SCB) har antalet påbörjade lägenheter under årets första tre månader inte varit lika lågt sedan åren efter den globala finanskrisen 2008.
Wallenstam resultat andra kvartalet
Fastighetsbolaget Wallenstams hyresintäkter för fastigheter uppgick till 737 miljoner kronor i det andra kvartalet 2024.
Analytikerna i Infronts sammanställning av sju analytikers estimat hade väntat 727 miljoner kronor.
Driftöverskottet blev 574 miljoner kronor mot förväntade 553 miljoner kronor, medan förvaltningsresultatet landade på 294 jämfört med förhandstipset på 261 miljoner kronor.
Värdeförändringarna på fastigheter var -6 miljoner kronor jämfört med -611 miljoner kronor motsvarande period föregående år.
Efter skatt blev resultatet 74 miljoner kronor (-218 miljoner kronor).
Källa: Direkt
Johan Carlström
Naturglas on
För att lösa bristen på bostäder så kan man göra dessa saker:
Kommuner bör titta på vad de kan göra, men det räcker inte, det krävs förändring på statligt håll.
Regeringen Reinfeldt stiftade lagar om att det offentliga inte får köpa fastigheter som ligger ute till det priset utan måste alltid betala mer.
Det handlar inte om expropriering, utan om något ligger ute för vem som helst att köpa som måste det offentliga betala mer, och det offentliga får såklart inte pruta.
Regeringen Reinfeldt stiftade även lagar om att det offentliga inte får konkurrera med det privata inom vissa områden.
Vad som behövs är att dessa lagar samt andra rivs upp.
Man behöver även ha att ett eller flera statliga bolag börjar bygga bostäder över hela Sverige, och att vinsterna går till en fond, och att fonden bara används till att bygga mer samt underhåll.
De statliga bolagen ska ta ut så mycket det går när de säljer eller hyr, samt använda alla trick som det privata gör, inklusive att belåna fastigheten innan man säljer den så att köparna måste betala av lånen.
Alla vinster går till fonden, fonden används för att bygga mer och underhåll på det man äger.
Men för att något av detta ska kunna ske krävs det att högern förlorar sin majoritet i riksdagen.
Xrim- on
Man kan börja med att ta bort avdrag för räntor. Vi skall inte finansiera banker med skattemedel, de tjänar redan bra på att rövknulla mig med deras avgifter
3 Comments
Fastighetsveteranens kritik: Människor knäcks
Riksbanken måste sänka räntan och politikerna halvera momsen för att få i gång byggandet av nya bostäder. Uppmaningen kommer från fastighetsveteranen Hans Wallenstam – som också varnar för fler konkurser.
När kommer nästa räntesänkning från Riksbanken – och hur många blir det? Frågan diskuteras flitigt bland bedömare, hushåll och företag.
En sektor är särskilt räntekänslig: fastighetsbolagen.
Hans Wallenstam, vd på fastighetsbolaget som bär hans efternamn, uppmanar Riksbanken att fortsätta att sänka räntan.
– Riksbanken har inget val. De måste sänka räntan. De har börjat med en sänkning och det är klart att de måste fortsätta. Annars knäcker de ju företag och privatpersoner, säger han.
Så sent som i maj sänktes styrräntan till 3,75 procent. Men vid mötet i juni valde de fem riksbankscheferna att avvakta.
Hans Wallenstam är kritisk till beslutet.
– De ska ha hängslen och livrem innan de sänker och jag kan tycka att de borde våga lite grann för det är många privatpersoner och bostadsrättsföreningar som går på knäna just nu, säger han och spår ytterligare tre sänkningar det här året.
Nästa räntebesked kommer den 20 augusti. Därefter har Riksbanken ytterligare tre räntemöten inplanerade. Det sista bara några dagar innan julafton. Centralbankens egen prognos, räntebanan, pekar på två till tre ytterligare sänkningar i år. Spår konkurser
Wallenstam äger hyresrättshus och kontorsfastigheter, främst i Göteborg men också i Stockholm och Uppsala. Enligt Hans Wallenstam har många av företagets kommersiella hyresgäster det tufft just nu, vilket speglas i att antalet vakanser stigit.
– Räntan har bitit för dem i och med att investeringstakten har fallit, samtidigt som BNP-tillväxten i Sverige är nere på väldigt låga siffror.
Hans Wallenstam spår att konkurserna kommer att stiga den närmsta tiden, bland annat eftersom många företag nu måste betala tillbaka skatten som de fick skjuta upp under pandemin.
– Den får ju många avbetalningsplan på nu, och det kommer många företag inte att klara av, säger han.
Konkurser kommer även att drabba fastighetsbranschen, enligt Wallenstam. Värst tror han att det går för konkurrenterna som bygger bostadsrätter och hyr ut kontorslokaler i förorter i Stockholm där fler väljer att jobba hemifrån, vilket gör att företagen inte behöver lika stora kontor.
– Företag som har kommersiella fastigheter i förorter kan få det svettigt, precis som bostadsutvecklare som bara håller på med bostadsrätter, säger Hans Wallenstam.
Han uppskattar att värdet på fastighetsbeståndet bland svenska noterade fastighetsbolag har fallit med 15 procent under inflationskrisen i kronor räknat. Tar man även hänsyn till att priserna har stigit med 20 procent så är fallet egentligen ännu större, påpekar Hans Wallenstam.
– Det har ju skett en väldigt stor värdenedgång som man inte pratar om, säger Hans Wallenstam. ”Återköpen är en droppe”
Intervjun med Hans Wallenstam sker på telefon. Strax innan har fastighetsbolaget släppt sin rapport för årets andra kvartal. Aktien steg efter rapportsläppet då förvaltningsresultatet var bättre än väntat. På tisdagen fick aktien ytterligare fart efter att analyshus höjt riktkursen.
Allt är inte jämmer och elände. Hans Wallenstam beskriver de senaste årens kris som en västanvind jämfört med fastighetskrisen på 90-talet. Under årets första hälft steg företagets hyresintäkter, samtidigt som kostnaderna sjönk jämfört med samma period förra året.
Hans Wallenstam spår att företaget går mot ljusare tider efter att nybyggnation ökade något generellt i Sverige under det första kvartalet jämfört med samma period förra året.
– Alla siffror är bättre. Vi har till och med startat mer produktioner nu än på ett par års tid, och det känns väldigt roligt, säger han.
På måndagen meddelade bolaget också att styrelsen beslutat återköpa aktier.
Om läget ser bättre ut – varför använder ni pengarna till återköp och inte till investeringar?
– Under de senaste åren har vi återköpt aktier för 150 miljoner kronor och vi investerar tre miljarder kronor om året, så återköpen är en droppe jämfört med vad vi investerar för, säger Hans Wallenstam.
Han säger samtidigt att det är svårt att hitta lönsamma projekt.
– Hyrorna är högre än vad de har varit och vi måste vara säkra på att efterfrågan finns på de högre hyresnivåerna. Du kan inte bygga vad som helst för då kommer inte folk att hyra dem, säger Hans Wallenstam.
Är det svårt att hitta lönsamma projekt?
– Ja, du börjar se i lite mindre städer att det börjar stå lite tomma lägenheter här och var, så man måste vara väldigt, väldigt noggrann med var man producerar, och det finns ju inte hur många unika lägen som helst.
Länk till bild
https://grafik.svd.se/svg/ThomasSVG/2024/nli%20Wallenstam%20juli%202024.svg
Enligt Hans Wallenstam står 235 000 svenskar just nu i företagets bostadskö.
Vad tänker du om att så många står i kö?
– Det är ju hemskt. Vårt företags största samhällsuppgift är ju att få igång produktioner. Det är det viktigaste vi kan göra, säger han.
Wallenstam byggde nya bostäder i Solberga under 2017.
I veckan har tidningen Hem och hyra rapporterat om att hyresförhandlingarna i Stockholm startat. Kravet från de privata värdarna uppges vara en höjning med drygt 15 procent nästa år. Kravet är därmed högre än ifjol. Då landade höjningen till slut på knappt 6 procent.
Wallenstam vill inte kommentera de privata värdarnas krav men påpekar att hans företag har kommit överens om höjning på runt 5 procent nästa år.
– Jag har redan en tvåårsöverenskommelse med hyresrättsföreningen som gäller även nästa år, säger Hans Wallenstam. Vill se politiska beslut
Förutom att Riksbanken sänker räntan måste även politikerna göra sitt för att få igång produktionen av nya bostäder, anser Wallenstam. Han vill bland annat att de slopar eller åtminstone halverar momsen på 25 procent på bostadsproduktion.
– Jag tycker inte att det är schysst att staten skickar en räkning på 25 procent till landets bostadsbyggare. Precis som andra länder borde Sverige klassificera bostäder som infrastruktur så att man kan ha en annan momssats, säger Hans Wallenstam.
En sådan åtgärd skulle inte nödvändigtvis minska statens skatteinkomster, hävdar Hans Wallenstam.
– Även om man halverar momsen så skulle man få in lika mycket pengar eftersom det skulle byggas dubbelt så många bostäder, säger Hans Wallenstam.
Det finns mer som politikerna kan göra för att hålla nere kostnaderna för bostadsbyggare och bostadsägare, till exempel att ha samma byggregler i alla kommuner.
– Alla kommuner har olika regler för olika saker. Det går aldrig att hitta en serieproduktion på bostäder utan varje projekt är unikt, och det är klart att det kostar pengar, säger han.
Ett annat problem är att regelverken gör att det tar tid att bygga bostäder.
– Från det att vi får en markanvisning, till exempel från Stockholms kommun, så tar det ju sju till tio år innan folk flyttar in. Under de åren måste vi betala ränta på projektet innan vi kan börja tjäna pengar, säger Hans Wallenstam.
Bostadsbyggandet i Sverige
Byggandet av nya bostäder, både hyresrätter och bostadsrätter, har fallit kraftigt de senaste två åren. I år spår Boverket att antalet påbörjade bostäder uppgår till 27 000. Det ska jämföras med över 70 000 för två år sedan.
Enligt Statistiska centralbyrån (SCB) har antalet påbörjade lägenheter under årets första tre månader inte varit lika lågt sedan åren efter den globala finanskrisen 2008.
Wallenstam resultat andra kvartalet
Fastighetsbolaget Wallenstams hyresintäkter för fastigheter uppgick till 737 miljoner kronor i det andra kvartalet 2024.
Analytikerna i Infronts sammanställning av sju analytikers estimat hade väntat 727 miljoner kronor.
Driftöverskottet blev 574 miljoner kronor mot förväntade 553 miljoner kronor, medan förvaltningsresultatet landade på 294 jämfört med förhandstipset på 261 miljoner kronor.
Värdeförändringarna på fastigheter var -6 miljoner kronor jämfört med -611 miljoner kronor motsvarande period föregående år.
Efter skatt blev resultatet 74 miljoner kronor (-218 miljoner kronor).
Källa: Direkt
Johan Carlström
För att lösa bristen på bostäder så kan man göra dessa saker:
Kommuner bör titta på vad de kan göra, men det räcker inte, det krävs förändring på statligt håll.
Regeringen Reinfeldt stiftade lagar om att det offentliga inte får köpa fastigheter som ligger ute till det priset utan måste alltid betala mer.
Det handlar inte om expropriering, utan om något ligger ute för vem som helst att köpa som måste det offentliga betala mer, och det offentliga får såklart inte pruta.
Regeringen Reinfeldt stiftade även lagar om att det offentliga inte får konkurrera med det privata inom vissa områden.
Vad som behövs är att dessa lagar samt andra rivs upp.
Man behöver även ha att ett eller flera statliga bolag börjar bygga bostäder över hela Sverige, och att vinsterna går till en fond, och att fonden bara används till att bygga mer samt underhåll.
De statliga bolagen ska ta ut så mycket det går när de säljer eller hyr, samt använda alla trick som det privata gör, inklusive att belåna fastigheten innan man säljer den så att köparna måste betala av lånen.
Alla vinster går till fonden, fonden används för att bygga mer och underhåll på det man äger.
Men för att något av detta ska kunna ske krävs det att högern förlorar sin majoritet i riksdagen.
Man kan börja med att ta bort avdrag för räntor. Vi skall inte finansiera banker med skattemedel, de tjänar redan bra på att rövknulla mig med deras avgifter